Sinds Prinsjesdag gaat het veel over de plannen voor volgend jaar. Voor jonge huizenkopers staat het belangrijkste getal alleen al langer vast. Op 1 januari 2027 gaat de grens van de startersvrijstelling omhoog van 555.000 naar 615.000 euro. Wie onder die grens koopt en aan de voorwaarden voldoet, betaalt geen overdrachtsbelasting. Welke grens voor jou geldt, hangt af van de dag waarop de notaris de leveringsakte passeert. De datum waarop je de koopovereenkomst tekent, speelt daarbij geen rol.

Wat de huizenprijzen in het Gooi met die grens te maken hebben

Volgens het CBS betaalde een koper in Hilversum vorig jaar gemiddeld 540.000 euro voor een bestaande woning. In Huizen was dat 616.000 euro, in Wijdemeren 653.000 euro en in Gooise Meren 722.000 euro, terwijl het landelijk gemiddelde op 480.000 euro lag. Het gemiddelde in Hilversum zit daarmee net onder de grens van dit jaar, en dat van Huizen vrijwel precies op de grens van volgend jaar. Voor starters in deze regio is het verschil tussen de twee grenzen dus geen randgeval. Wie in die prijsklasse zoekt, kan de leverdatum het best met een onafhankelijk hypotheekadviseur in Hilversum meenemen in de planning, nog voordat het bod de deur uit gaat.

Eén euro boven de grens kost je de hele vrijstelling

De startersvrijstelling geldt als je tussen de 18 en 35 jaar bent, zelf in de woning gaat wonen en de vrijstelling nog niet eerder hebt gebruikt. Daarnaast mag de woning niet meer waard zijn dan de grens. In de praktijk is dat meestal de koopsom, inclusief wat je boven de vraagprijs hebt geboden. De grens werkt als een drempel. Kom je er ook maar een euro boven, dan betaal je 2 procent over het hele bedrag. Een stel dat begin 2024 een woning van 517.500 euro geleverd kreeg, zat 7.500 euro boven de grens van dat jaar en betaalde 10.350 euro overdrachtsbelasting. De rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde in november 2025 dat de wetgever bewust voor zo'n harde grens heeft gekozen.

Tussen 555.000 en 615.000 euro telt elke dag

Een rekenvoorbeeld maakt het concreet. Koop je als starter een woning van 580.000 euro en passeer je op 30 december bij de notaris, dan betaal je 11.600 euro overdrachtsbelasting. Passeer je op 4 januari, dan betaal je niets. De leverdatum leg je vast in de koopovereenkomst, dus op dat moment kun je er nog iets mee doen. Er zit wel een addertje onder het gras. Ook je leeftijd wordt getoetst op de dag van levering. Word je in de tussentijd 35, dan kost uitstel je juist de hele vrijstelling.

Wanneer een latere leverdatum toch geld kost

Een paar weken schuiven is geen gratis voordeel. De verkoper moet ermee instemmen, en die heeft misschien zelf al een ander huis gekocht. Woon je nu nog in een huurhuis, dan loopt de huur door tot de sleuteloverdracht. Ook een renteaanbod van de bank is maar een beperkte tijd geldig. Verlengen kan geld kosten, en loopt het aanbod af, dan krijg je de rente van dat moment. Ligt de prijs boven de 615.000 euro, dan helpt uitstellen sowieso niet, want dan betaal je in beide jaren 2 procent. Hetzelfde geldt als je 35 of ouder bent of de vrijstelling al eens hebt gebruikt. Zet die kosten daarom naast de besparing voordat je een datum vastlegt. Met deskundig hypotheekadvies zie je vooraf wat een paar weken later passeren aan huur en rente kost, en of de rekensom dan nog in je voordeel uitvalt.

Leg drie data naast elkaar voordat je biedt

Wie dit najaar koopt, doet er goed aan om drie data naast elkaar te leggen, namelijk de gewenste leverdatum, de einddatum van het renteaanbod en je eigen verjaardag. Valt je 35e verjaardag rond de jaarwisseling, dan telt elke week. Vraag de notaris ook op tijd om een datum, want wie pas half december een afspraak voor begin januari zoekt, heeft minder te kiezen.